Garantías que exigen las aseguradoras en los seguros de bienes comunes en PH


Para abordar esta temática debemos conocer en primera instancia la Normatividad vigente al respecto:

Definición y efectos de la garantía Artículo 1061 del Código de Comercio que dice: “Se entenderá por Garantía la promesa en virtud de la cual el asegurado se obliga a HACER o no HACER determinada cosa, o a cumplir determinada exigencia o mediante la cual afirma o niega la existencia de determinada situación de hecho.”

La garantía deberá constar en la póliza o en los documentos accesorios a ella –anexos-, podrá expresarse en cualquier forma que indique la intención inequívoca de otorgarla.

La Garantía sea o no sustancial respecto del riesgo, deberá cumplirse estrictamente. En caso contrario, el contrato será anulable. Cuando la garantía se refiere a un hecho posterior a la celebración del contrato: “el asegurador podrá darlo por terminado desde el momento de la infracción.” Circunstancias que excusan el cumplimiento de la garantía Artículo 1062 del Código de Comercio: “Se excusará el no cumplimiento de la garantía cuando, por virtud del cambio de circunstancias, ella ha dejado de ser aplicable al contrato, o cuando su cumplimiento ha llegado a significar violación de una ley posterior a la celebración del contrato.”

Garantía del buen estado del objeto asegurado Artículo 1063 del Código de Comercio: “Cuando se garantice que el objeto asegurado está en buen estado en un día determinado, bastará que lo esté en cualquier momento de ese día.”

Las garantías pueden ser generales para todos los riesgos en propiedad horizontal y particulares según el estado del riesgo después dela inspección que hace la Aseguradora; Dentro de las generales encontramos las garantías de contrato de mantenimiento para los equipos eléctricos, electrónicos, mecánicos e hidráulicos, entre otros.

Los mantenimientos periódicos con firmas especializadas e idóneas que cumplan con las recomendaciones del fabricante o distribuidor son exigidos contractualmente por las aseguradoras.

Ejemplo: Garantías de mantenimiento de la subestación eléctrica,transformadores, motobombas, ascensores, circuitos cerrados de TV etc., según instrucciones del fabricante.

También son indispensables las garantías sobre los extintores, respecto a la renovación de la carga y su instalación en cada uno de los pisos o áreas determinadas por el cuerpo de bomberos.

Otra garantía muy común es la de mantenimiento y limpieza de techos, así como la impermeabilización de las terrazas, igualmente se exige que las instalaciones eléctricas estén entubadas.

Hay garantías universales que vienen detalladas en el clausulado de las pólizas de bienes comunes y otras garantías son especiales en cada copropiedad luego de la inspección del ingeniero o funcionario inspector de riesgos de las aseguradoras.

Estas garantías deben cumplirse por parte de la administración en la forma y tiempo indicado por el informe del inspector y su no cumplimiento puede producir la nulidad o la terminación del contrato y la objeción de cualquier reclamo como lo menciona el artículo 1061 del Código de Comercio antes anotado.

En mi opinión, la omisión en el cumplimiento delas garantías exigidas por las aseguradoras constituye una falta grave por parte del administrador y su omisión no está cubierta en la póliza de responsabilidad civil que ampara al administrador.

Es importante destacar que el no cumplimiento del reglamento en propiedad horizontal -Ejemplo no mantener material inflamable dentro de la copropiedad, distinto del necesario para alimentar la planta eléctrica- dará lugar a la nulidad del contrato del seguros y al no pago de cualquier siniestro no necesariamente relacionado con la planta eléctrica; igualmente el no cumplimiento de las normas imperativas exigidas por las entidades públicas como en el caso del no cumplimiento sobre la normatividad de la ley de piscinas en Colombia -Resolución 00001510 de 2011 del Ministerio de protección Social- , trabajo en alturas -Resolución 1409 de 2012- certificación de ascensores -Norma NTC 5926-1 Seguridad Social en el Trabajo,entre otras.

Por último, quiero referirme a la garantía que exige en el código de comercio en el artículo 1060 sobre la conservación del estado del riesgo y notificación de cambios, que exige que se haga en un tiempo no menor a diez días a la fecha de la identificación del riesgo y su omisión genera la terminación automática del contrato; Ejemplo -Instalación de una estación de combustibles cerca de la copropiedad o instalación de un CAI en las cercanías del Conjunto-,artículo 1060 del Código de Comercio que exige que el asegurado o tomador, que en este caso es el representante legal de la copropiedad, quien está obligado a mantener el estado del riesgo, en tal virtud el administrador deberá notificar por escrito a la compañía de seguros sobre los hechos o circunstancias no previsibles que sobrevengan con posterioridad a la iniciación del contrato y que conforme al criterio consignado en el enciso uno del artículo 1058, signifiquen la agravación del riesgo o variación de su identidad local.

Las garantías plasmadas en los contratos de seguros deben cumplirse estrictamente y en su integridad por parte del administrador de la PH, a fin de que el contrato de seguros no sea anulado o se considere terminado y para que la Copropiedad no vea frustrada su solicitud de pago en caso de siniestro.

En propiedad horizontal, el asegurado tiene una enorme responsabilidad, si no cumple con alguna de las garantías exigidas por la Aseguradora, porque ante la objeción de cualquier reclamación puede verse comprometida su responsabilidad civil, a la que refiere el artículo 50 de la ley 675 en su Parágrafo 1” …se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o violación de la ley …”

Una crítica que el suscrito hace es al texto del Código de Comercio cuando nos dice “… que la Garantía sea o no Sustancial, respecto de riesgo, deberá cumplirse estrictamente, en caso contrario el contrato será anulable ….”; es decir, lo anterior sin importar que la falta de cumplimiento de la garantía tenga que ver con la causal del siniestro.

Conozco que ACOLDESE -Asociación colombiana de Derecho de Seguros-, desde hace muchos años viene tratando que se modifique o se morigere esta parte del texto en el artículo 1061 del Código de Comercio antes mencionado, pero que yo sepa hasta la fecha no se ha logrado ningún avance al respecto, lo cual es muy riesgoso para los Administradores de PH, porque esas condiciones se encuentran agazapadas en los contratos de Seguros de todo riesgo por daños materiales y cualquier ajustador de seguros puede apoyarse en este texto para recomendar a la aseguradora, el no pago cuando compruebe que en la Copropiedad no se esté cumpliendo una Garantía que nada tiene que ver con el siniestro sucedido. Por Ejemplo, la falta de arqueo propia de la Cobertura de manejo, frente a un siniestro de terremoto o terrorismo entre otros.

La recomendación para evitar la anterior situación, es que se acepte por parte de la Aseguradora no aplicar en su rigor esta condición y otorgar una cláusula adicional en la que contractualmente se convenga que la Garantía esté directamente relacionada con el siniestro ocurrido; por ejemplo en caso de falta o ausencia de extintores cuando se presentó el Incendio o corto circuito, falta de polo a tierra cuando se presentó el rayo.

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