Impuesto a las ventas en la P.H.

El impuesto a las ventas “IVA” en la propiedad horizontal es un tema que tiene una gran importancia, porque éste actualmente se debe cobrar en los ingresos diferentes a las cuotas de administración, teniendo en cuenta las excepciones establecidas en la ley tributaria.

El anterior tema del “IVA” como toda norma, decreto, ley en Colombia, es susceptible de interpretaciones legales, por parte de abogados especializados en el tema y por parte de otros colegas: Contadores, Revisores Fiscales y otros profesionales, así como conceptos emitidos por parte de la DIAN.

En el presente artículo, presento mi criterio personal, que espero les ayude a aclarar conceptos y de esta forma buscar un manejo adecuado del impuesto a las ventas en las propiedades horizontales. Para tratar este tema es importante tener en cuenta algunos conceptos básicos:

Marco Legal del IVA: En el estatuto tributario, los decretos, resoluciones y marco normativo tributario, se indica cómo se debe manejar el IVA: que hechos son generadores de éste, cuáles impuestos son descontables y se pueden tomar, hasta qué limite; cuándo se deben presentar las declaraciones tributarias del IVA, plazos y otra gran cantidad de temas relacionados con este impuesto. Por lo anterior algunos profesionales se han dedicado de lleno a estos temas tributarios, convirtiéndose en asesores expertos en la materia. Impuesto a las ventas: Este impuesto tiene dos conceptos que se manejan: el cobro“Impuesto a las ventas generado” y el descuento o “impuesto a las ventas descontable”.

Para el gobierno y la DIAN, las PH, -al igual que todos los contribuyentes, que son responsables del “IVA”-, la función que cumplen es la de ser tesoreros de este impuesto, es decir por una parte cobran el “IVA” -el generado- y por otra parte descuentan el “IVA” -descontable que les cobran terceros -Proveedores de bienes o servicios- y el neto de esta operación, es el que se paga a la DIAN.

Declaración del IVA - Renta e ICA: Para este tema tomemos como ejemplo en una PH, el arriendo de parqueaderos mensualmente por $1 millón de pesos. Se cobra IVA –generadodel 19% es decir $190.000. Con base en la normatividad tributaria, solo se puede descontar “IVA descontable” por la prestación de servicios, relacionados con el ingreso -principio de causalidad-, solo la parte de los vigilantes que están en el parqueadero, servicios de aseso, papelería, otros -los deben verificar muy bien y tener la justificación de estos-. En este ejemplo, digamos que los anteriores gastos suman $600.000 mensual, descontable- del 19% de $114.000. El resultado neto del IVA mensual seria: $190.000 - IVA generadomenos $114.000 -IVA descontable-, es decir $76.000.

Para las declaraciones de Renta e ICA, deben tener en cuenta la normatividad nacional -Declaración de Renta- y la de cada municipio –acuerdos- para la presentación y pago del impuesto de renta y del ICA, respectivamente. En el caso de esta PH, si sus ingresos del año anterior son iguales o superiores a los 92.000 UVT -valor UVT año 2020 $35.607- es decir a $3.275,8 millones de pesos, debe presentar la declaración del IVA en forma bimestral, o si es menor será cuatrimestral. En la mayoría de las PH, será cuatrimestral. Con el anterior ejemplo, de un IVA neto mensual a pagar de $76.000, el valor a pagar del cuatrimestre será de $304.000 y la fecha límite está establecida en el calendario tributario, con base en el último dígito del NIT.

Factura electrónica: Para el cobro del IVA, el documento que esta establecido por la DIAN, en las diferentes resoluciones, es la factura electrónica, la cual debe cumplir con lo establecido principalmente en la resolución 042/20 y sus decretos que la han modificado. Por lo anterior es importante cobrar el IVA por medio de este documento -IVA generado- y solicitar que las empresas o personas naturales que les veden bienes o prestan servicios a las PH y que están obligadas a cobrar el IVA –descontable-, lo hagan mediante la factura electrónica. Cuotas de administración: La DIAN recuerda que conforme al articulo 1.3.1.13.5 del decreto 1625/16, las cuotas de administración fijadas por las juntas de copropietarios administradoras de edificios organizados en propiedad horizontal o de condominios, son un aporte a capital no sometido al impuesto a las ventas. Por lo anterior la DIAN recalca que las cuotas de administración no generan la obligación de facturar en los términos establecidos en los artículos 615 y 616-1 del estatuto tributario y del artículo1.6.1.4.2 del Decreto 1625/16. Documento soporte: Para todas las compras de bienes o servicios a personas no obligadas a cobrar el IVA, el soporte establecido por la DIAN en la resolución 042/20, es el documento soporte, cumpliendo con lo establecido en el artículo 55 de esta resolución.

En la resolución 063 de julio 30 de 2021, se ajustaron los plazos para la implementación de “documento soporte de pago de nómina electrónica” -en las PH que tienen personal vinculado con contrato laboral-, primera clase de este documento soporte.

Mas adelante la DIAN implementara este documento soporte, electrónicamente. Actualmente el documento soporte es emitido en forma física por las PH, para soportar todas las compras de bienes y servicios a personas naturales, no obligadas a cobrar IVA -no existe ninguna excepción-. El documento soporte en la compra de bienes y servicios, debe estar implementado en las PH, desde noviembre 1 de 2020 y es el único soporte valido para la DIAN, para probar la transacción que da lugar a costos, deducciones o impuestos descontables.

Con base en lo expuesto anteriormente, les manifiesto mi criterio: Para los Administradores, Consejos de Administración, colegas Contadores y Revisores- Fiscales, de las PH comerciales y mixtas, es importante que ya tengan establecido el manejo del Iva, con las facturas electrónicas, documentos soporte, declaraciones del Iva, de Renta y del ICA, desde el año 2020 o anteriores. El no cumplir con lo anterior les puede traer consecuencias legales a las P.H.
Para las PH residenciales, es importante contratar a un asesor tributario, especializado, para que les emita un concepto escrito y que, mediante este, les aconseje, oriente y les evite a futuro, alguna consecuencia legal para la copropiedad y el administrador. Consultas e inquietudes: dimeser01@ gmail.com

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