Durante los últimos años han sido tramitados en el Congreso dos proyectos de Ley destinados a la reforma de la Ley 675 de 2001, con el fin de actualizarla a las exigencias de la sociedad de hoy, con necesidades y características muy diferentes a la sociedad colombiana de hace más de veinte años Los dos proyectos han terminado archivados, por lo que seguimos bajo los parámetros de una excelente ley -Modelo para América Latina-, pero que se queda corta ante los evidentes cambios y novedades de la propiedad horizontal y su entorno. Los impulsores de estas iniciativas buscan adaptar la normatividad para los requerimientos del Plan de Ordenamiento Territorial, cuya vigencia es de doce años y que busca un mayor y ordenado desarrollo de las urbes colombianas, así como mejorar la calidad de vida de los habitantes y la protección del medio ambiente. Por su parte, los detractores consideran que es una excelente ley y por tanto debe mantenerse intacta. En este punto y asumiendo mi rol de consultor de empresas de la construcción, propiedades horizontales y docencia en diplomados sobre regulaciones especiales de los apartamentos de Rentas Cortas y su incidencia en las propiedades horizontales, pienso que sin duda es necesaria una revisión de fondo, para tal vez, encontrar una salida innovadora y que consulte las necesidades e inquietudes de impulsores y detractores de la ley Estatuto de la Propiedad Horizontal. Como estratega y abogado, lo primero que considero es hacer un análisis Foda de la actual Ley 675 de 2001 y posteriormente sugerir soluciones que abarquen las posiciones encontradas.

Fortalezas. 

● Ha mostrado ser eficiente en la administración de los diferentes aspectos de las obligaciones y derechos estatutarios de los copropietarios. ● Permite una contabilidad actualizada y acorde a los ingresos reales del recaudo de las cuotas de sostenimiento. ● Es vocera efectiva ante entidades públicas y privadas. ● Permite la solución de conflictos a través del Comité de Convivencia y los Masc -Mecanismos alternativos de Solución de Conflictos-. ● Las asambleas ordinarias y extraordinarias garantizan la participación democrática de los in teresados y sus decisiones están debidamente legitimadas por mecanismos de votación que respetan las mayorías. ● Son eficientes en materia de recaudos de cuotas de sostenimiento de áreas comunes y poseen libertad contractual para el cumplimiento de sus metas y objetivos. ● Existe múltiple jurisprudencia de altas cortes sobre los diversos aspectos jurídicos y de interpretación de sus diferentes facetas y complejidades.

Oportunidades 

● Sigue Siendo la más grande forma social de agrupación de las comunidades colombianas, su desarrollo está ligado a los desarrollos tecnológicos que la impactan, para hacerlas más eficientes en su función. ● Constituyen un frente de protección y seguridad de los copropietarios y permiten la sostenibilidad de su estructura y funcionamiento. ● Son fuente de empleo formal y dinamiza la economía local. Deficiencias ● Es una norma diseñada para una sociedad diferente a la actual, que corresponde a los planes o esquemas de ordenamiento territorial que ya no están vigentes, por tanto, se generan permanentemente vacíos en su cobertura e interpretación, que dan lugar a un sinfín de conflictos entre copropietarios. -Ej.: apartamentos de uso turístico en PH que no tienen autorización para ello, pero que sí están contempladas en el uso del suelo actualizado- ● Las diferentes modalidades y usos del suelo, si bien contemplan específicamente, dónde es posible la construcción de proyectos de vivienda residencial y turística; no contemplan la manera en que se impactará a la PH, pues no tienen mecanismos de adaptación normativa y todo queda a merced de lo que apruebe una asamblea ordinaria, con el riesgo del desconocimiento técnico-jurídico de fondo, que muchas veces las afectan. ● No existe gestión de conocimiento en los consejos de administración. Por tal motivo, muchas decisiones se han tornado caprichosas o con intereses creados que terminan afectando a toda la comunidad de la PH. ● Se violan permanentemente derechos de residentes y propietarios, bien por desconocimiento de normas o deficiencias en el administrador, cuya capacitación debe ser permanente. Amenazas Derivadas de las deficiencias y el entorno, podemos citar: ● Riesgo de Convivencia. Conflictos permanentes en las asambleas, por motivos de interpretación de las normas sobre la destinación de las unidades privadas, cuando existe contradicción entre el uso del suelo y la voluntad del propietario residente y el propietario inversionista. ● Riesgo de Ambigüedad. Falta de fórmulas de solución para complejos urbanos en el que conviven propiedades horizontales residenciales, comerciales y de servicios. ● Riesgo Legal. Las decisiones de asamblea que no se acojan a la normatividad especial y uso del suelo, pueden estar sujetas a demandas de nulidad de acta por ilegalidad y sanciones urbanísticas o administrativas.

 La solución

Las grandes ciudades del mundo, si bien no son ajenas a los mismos problemas que afrontamos en nuestra sociedad colombiana, han buscado soluciones integradas por las llamadas cuatro hélices: Son aquellas en las que participan:

*Sociedad civil *Autoridades administrativas *Academia -Universidades- *Empresa Privada. En mi caso personal, he tenido la oportunidad de participar en cada una de ellas, bien como asesor, consultor o docente. Esta experiencia y el conocimiento de más de veinte años en el devenir de la Ley 675 de 2001 – Estatuto de la Propiedad Horizontal-, me permiten sugerir, como lo he venido haciendo en la participación de uno de los proyectos de ley, que se requiere una mirada más amplia, más allá de una reforma de lo establecido y ahondar en una norma nueva, que abarque lo comercial y turístico de manera especializa. Es decir, lo que está bien hecho para las PH de uso residencial,  mantenerlo y actualizarlo en temas tecnológicos; al paso que se crea una nueva norma sobre la propiedad horizontal comercial y turística, que acoja las reales necesidades del sector y procure la especialización de los proyectos constructivos, que hoy día marcan el paso o son la tendencia en ventas, en medio de una de las más graves crisis del sector por razones político-económicas bien conocidas.