Cómo elegir a un buen Administrador de P.H.

Es muy frecuente oír quejas en contra de los administradores de Propiedad Horizontal y uno se pregunta ¿dónde estará la falla?. Vamos a realizar un análisis a conciencia del proceso de elección de este cargo, en las copropiedades, para ver si podemos encontrar la falencia.

Qué hace un administrador?. La ley 675 determina en el “ARTÍCULO 51. Funciones del administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo”. Empecemos por diferenciar entre una facultad y una función.

Facultad: “Autoridad o derecho que tiene una persona en función de su cargo o de su empleo para hacer ciertas cosas.”. Esto quiere decir que el administrador tiene la potestad que le avala la ley para conservar, representar y recaudar, no es si le autoriza el consejo, el contador, el revisor fiscal o cualquier otra persona, ya la ley lo facultó para ello, cuando firmó el contrato de prestación de servicios o laboral, como representante legal del conjunto, edificio o cualquiera sea la figura, siempre y cuando esté bajo el régimen de propiedad horizontal.

Función: “Una función es el propósito o tarea que se le atribuye a una cosa o persona; proviene del latín functio, functionis, y significa “ejecución o ejercicio de una facultad”.” Como quien dice, las funciones de un administrador son todas aquellas tareas que debe realizar para cumplir con las facultades que la ley le otorga.

Teniendo claros estos dos conceptos, miremos quién nombra a un administrador de PH. Según la ley 675/2001 “Artículo 50. Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto, corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios, en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el Consejo de Administración, donde será elegido por dicho órgano,” Es decir, la ley también faculta a la Asamblea o al Consejo de administración, para elegir a la persona que los va a representar jurídicamente por un determinado tiempo, el que su reglamento indique.

Cabe aquí entonces otra pregunta. Si el Administrador no cumple con sus facultades, porque no ejecuta bien sus funciones o porque no las conoce o porque simplemente no le interesan, de quien será la responsabilidad?, del administrador? O de quien lo eligió? No podemos seguir mintiéndonos a nosotros mismos, disfrazando la realidad y levantando el dedo acusador para señalar, sin tener la valentía de asumir nuestra propia responsabilidad.

Si el consejo es el que en su mayoría, por lo menos en Colombia, elige a su administrador, por qué no empezar a entender que si no se cumple con los objetivos, la responsabilidad es compartida?. El administrador por no cumplir con todo lo que se comprometió cuando presentó su hoja de vida y firmó el contrato y el Consejo o quien lo haya elegido por no verificar, constatar y elegir bien.

Es hora de empezar a mirar la propiedad horizontal como una empresa, por lo tanto, se debe buscar un gerente, no solo con conocimientos sólidos del cómo se proyecta una compañía, sino que conozca muy bien la ley que los cobija, pero además, que entienda que este cargo requiere de una gran dosis de capacidad de servicio, por lo tanto los Consejos o encargados de elegir estos cargos, ya no pueden seguir con el cuento de que “nosotros hacemos la selección”, cuando ni siquiera saben qué normas deben cumplir las copropiedades, qué ley los regula, qué facultades le están otorgando al administrador, qué funciones debe cumplir y aún siguen ofreciendo unos honorarios mediocres, buscando profesionales idóneos, con el cuento de que “aquí no hay mucho que hacer”.

Es el momento de hacer un alto en el camino y buscar métodos y personas idóneas, para hacer una excelente elección de quienes manejarán el patrimonio de miles de colombianos; y que los Consejos empiecen a prepararse también, para asumir la responsabilidad tan grande que implica recibir la facultad de la Asamblea para elegir a quien los representará jurídicamente.

También es hora de que los órganos administrativos y de control, empiecen a asumir su responsabilidad con criterio, conocimiento y con carácter, si en realidad queremos generar un cambio, de lo contrario seguiremos solo escuchando quejas y acusaciones de los unos contra los otros y la PH seguirá sin doliente ni liderazgo que les de la posición económica y social que se merece, porque el mundo seguirá evolucionando y cambiando aunque nosotros nos quedemos anclados en el pasado y las tradiciones.

No más expresiones “como los administradores de PH son malos, también debemos decir los Consejos eligieron mal”, de esta manera, la responsabilidad no solo será compartida, sino que también la solución vendrá de los dos; los unos se preparán mejor para cumplir con las facultades y las funciones de su cargo y los otros también se prepararán mejor para saber con exactitud yprofesionalismo, qué persona están buscando y a quién le entregarán el patrimonio de los propietarios de su P.H.